Zur Behebung von Lecks

Wong zeigt ein Leck in der Decke seines neuen Hauses. — AZHAR MAHFOF/Der Stern

VIELE Menschen investieren ihre Ersparnisse und geben einen Großteil ihres monatlichen Einkommens für den Kauf des Hauses ihrer Träume aus.

Sie freuen sich darauf, in das Haus einzuziehen und den Komfort zu genießen, für den sie hart gearbeitet haben.

Allerdings erlebt nicht jeder diese ideale Situation.

Grün werden: Schimmel an der Wand kann Bauschäden verursachen und ist gesundheitsgefährdend.

Der 56-jährige Dozent Dr. Wong Ya Ping erhielt vor fast drei Jahren die Schlüssel zu seinem Millionen-Ringgit-Haus, konnte aber wegen eines ungelösten Leckageproblems nicht einziehen.

Wong sagte, dass es an dem Tag, an dem er im März 2020 die Schlüssel erhielt, Anzeichen von Feuchtigkeit im Verandabereich gegeben habe.

Da der Sachverhalt innerhalb der Mängelhaftungsfrist der Immobilie auftrat, reichte er eine Beschwerde beim Bauträger ein.

Die Vertragspartner des Projektentwicklers haben das Leck festgestellt und viermal versucht, es zu reparieren, doch das Problem besteht bis heute fort.

Wong aus Cyberjaya steckt in der misslichen Lage fest, da er nicht in der Lage ist, in die Immobilie einzuziehen oder sie zu vermieten, und dennoch den Wohnungsbaukredit bedienen muss.

„Die Miete für die Immobilie beträgt etwa 3.500 RM pro Monat, daher belaufen sich meine Verluste derzeit auf über 100.000 RM.“

„Die Mängelhaftungsfrist endet in diesem Monat (Februar).

„Ich bin mir nicht sicher, wie mein Problem gelöst werden wird“, sagte er.

Ein typisches Anzeichen für ein Versagen der Abdichtung sind Ausblühungen oder das Vorhandensein löslicher Mineralablagerungen auf dem Beton.

LESEN SIE AUCH:„Mängelgarantien auf Hausbesitzer ausweiten“

Er hat darüber nachgedacht, die Angelegenheit vor das Housing and Strata Management Tribunal zu bringen, um eine kostengünstige Lösung zu finden, ist sich jedoch der Grenzen bewusst.

„Selbst wenn das Ergebnis zu meinen Gunsten ausfällt, kann der Entwickler eine gerichtliche Überprüfung einreichen, die von mir verlangt, einen Anwalt zu benennen, der den Fall in einer Zivilklage führt.“

„Obwohl ich das Grundstück bezahlt habe, muss ich jetzt mehr Geld ausgeben, um sicherzustellen, dass es in einem guten bewohnbaren Zustand ist, was mühsam und unfair ist. Eine Infrarot-Thermografiekamera ist ein nützliches Werkzeug, um die Quelle einer Leckage zu finden.“

„Selbst wenn ich mich entscheide, den Fall vor Gericht zu führen, kann es sein, dass ich den Fall nicht gewinne und am Ende ein defektes Haus habe und noch mehr Geld verliere.“

„Der Entwickler gibt an, einem von den Architekten und Ingenieuren genehmigten Entwurf zu folgen, während er versucht, das Problem während der Mängelhaftungsfrist zu beheben, und ich befürchte, dass er sich nach Ablauf der Haftungsfrist von dem Problem befreien wird“, sagte Wong.

Da er derzeit in einer Eigentumswohnung lebt, glaubt er, dass das Leckageproblem bei Schichtenentwicklungen noch schlimmer ist.

„Ich bin Mitglied des gemeinsamen Leitungsgremiums der Eigentumswohnungen und bin mir der Zunahme von Leckagebeschwerden in vielen Siedlungsschichten bewusst.

„Die Gebäudeverwaltung, die die Instandhaltung der öffentlichen Bereiche überwacht, ist mit Beschwerden im Zusammenhang mit Leckagen zwischen den Einheiten beschäftigt.

„Aber die Hauptursache des Problems ist mangelhafte Ausführung, wofür der Entwickler und seine Auftragnehmer verantwortlich sein sollten“, sagte er.

Zahlreiche Beschwerden

Die Zahl der Fälle von Leckagen zwischen Stockwerken in Klang Valley-Schichtentwicklungen nimmt zu.

Tatsächlich hat sie sich in den letzten Jahren mehr als verdoppelt.

Nach Angaben des Ministeriums für lokale Regierungsentwicklung gingen im Rathaus von Kuala Lumpur (DBKL) im vergangenen Jahr 1.265 Meldungen ein, verglichen mit 489 Meldungen im Jahr 2018.

Ebenso verzeichneten alle Kommunalbehörden in Selangor im Jahr 2021 insgesamt 1.318 Meldungen, verglichen mit 778 Meldungen im Jahr 2017.

Kuan You Wai, Mitglied des Abdichtungsausschusses des Malaysia Department für Standards, sagte, es sei die zweithäufigste Beschwerde, die beim Strata Management Tribunal eingegangen sei. Kuan sagt, wenn ein Leck nicht schnell behoben werde, könne es zu irreversiblen Schäden an einem Gebäude kommen.

Die am häufigsten eingegangene Beschwerde betrifft unbezahlte Wartungsgebühren.

Kuan erklärte, dass Leckagen zwischen den Etagen durch das Vorhandensein von Feuchtigkeit, Nässe oder eindringendem Wasser festgestellt wurden und dass auf solche Beschwerden sofort reagiert werden müsse.

„Wenn das Problem nicht schnell behoben wird, kann es zu irreversiblen Schäden am Gebäude und möglichen Gesundheitsproblemen kommen.“

„Im Laufe der Zeit wird es zu einem beschleunigten Verfall von Baumaterialien und Bauwerken kommen.

„Es könnte Korrosion an den Metallstangen auslösen, die die Betonkonstruktionen tragen, wodurch die Festigkeit und Integrität der Gebäudestruktur verringert wird.“

„Außerdem führt es zu einer Zersetzung organischer Materialien wie Putz und Tapeten sowie zu Rissen an Wänden und Decken“, fügte er hinzu.

Zu den Gesundheitsfaktoren sagte Kuan, es sei erwiesen, dass Feuchtigkeit mit schlechter Hygiene, schlechter Raumluftqualität und Schimmelbefall verbunden sei.

Leider sind Probleme mit Leckagen zwischen Stockwerken nicht einfach zu lösen, da daran viele Parteien beteiligt sind, nämlich der betroffene Eigentümer der Einheit, der wahrscheinlich ursächliche Eigentümer der Einheit und das Leitungsorgan; Je nach Ursache(n) müssten einer oder mehrere von ihnen die Reparaturkosten tragen, sagte er.

Das Standardverfahren zur Handhabung solcher Angelegenheiten ist in den Strata Management (Maintenance and Management) Regulations (SMR) 2015 vorgeschrieben.

Kuan sagte, etwaige Streitigkeiten könnten beim Kommissar für Gebäude auf Gemeinderatsebene vorgebracht werden und die Bestimmungen des Strata Management Act (SMA) von 2013 seien befolgt worden.

Muhammad Hafizi Rosli, Baukommissar für Gebäude des Rathauses von Kuala Lumpur, sagte, es gebe eine Klausel im SMA 2013, die besagte, dass Gebäudeverwalter und Nachbarn, die bei einer Untersuchung und Berichtigung nicht kooperierten, mit Strafmaßnahmen von bis zu 50.000 RM oder drei Jahren belegt werden könnten ' Gefängnis oder beides, bei Verurteilung.

Er sagte jedoch, dass bisher niemand verurteilt worden sei.

„Jedenfalls gibt es einen Gesetzesfehler.

„Bei einer Verurteilung wird die betroffene Partei nur bestraft, aber das Leakage-Problem wird nicht gelöst, was seinen Zweck zunichte macht“, sagte er.

Mögliche Ursachen

Kuan, der Leckagen zwischen Stockwerken untersucht hat und in mehreren Gerichtsverfahren zu diesem Thema als Sachverständiger hinzugezogen wurde, sagte, dass Hauswasserleitungen und Wasserabdichtungsfehler die häufigsten Ursachen seien.

„Gebäude mit Wasserleitungen aus Kunststoff und maroden Wasserleitungen aus Metall neigen bei unsicherem Wasserdruck leicht zum Platzen.

„Dies kann durch bessere Sanitär- und Wartungsarbeiten gemäß den Uniform Technical Guidelines in Water Reticulation and Plumbing Systems der National Water Service Commission (SPAN) gelöst werden.“

„Andere häufige Ursachen für Wasserlecks sind rissige Außenwände und veraltetes Fensterdichtmittel“, fügte er hinzu.

Kuan sagte, die Ursache eines Lecks könne durch Beobachtung der Konsistenz des tropfenden Wassers identifiziert werden.

Wenn das Tropfen nicht gleichmäßig war, könnte die Ursache laut Kuan das Dach, Regenwasserfallrohre, Dachrinnen, Risse in der Außenwand, Kondenswasser aus den Kupferdrähten einer Klimaanlage, eine undichte Klimaanlage und Luftlecks sein.

„Wenn das Wasser schnell tropft, kommt es wahrscheinlich aus einer Hauswasserleitung.

„Wenn das Tropfen gleichmäßig war und einen üblen Geruch verströmte, könnte es aus einem Abflussrohr stammen.

„Wenn das kontinuierliche Tropfen weder schnell noch übelriechend war, sondern Ausblühungen (Vorhandensein von löslichen Mineralablagerungen auf dem Beton) verursachte, könnte es sich um ein Versagen der Wasserabdichtung handeln“, sagte er.

Er erklärte, dass dies durch die Durchführung eines Hochwassertests im Nassbereich überprüft werden könne – indem das Abwasserrohr vorübergehend blockiert, der Bereich mit Wasser gefüllt und der Feuchtigkeitsgrad mit einem Feuchtigkeitsmesser für die nächsten 24 Stunden überwacht werde.

„Die Feuchtigkeitskartierung kann unter dem Nassbereich oder an den Wänden der Nassbereiche erfolgen.

„Wenn es einen offensichtlichen Anstieg der Feuchtigkeitswerte gibt, zeigt das, dass die Abdichtung versagt hat“, sagte Kuan, der über 20 Jahre Erfahrung als Reparatur- und Sanierungsunternehmer verfügt.

Er wies darauf hin, dass es auch Inspektions- und Teststandards sowie Lecksuchgeräte wie Infrarot-Thermografiekameras, Endoskope, Manometertests, Wandscanner und akustische Lecksuchgeräte gebe, die unter anderem verwendet werden könnten.

Umgang mit dem Problem

Ein Gebäudeverwalter, der nur als Shane bekannt sein wollte, sagte, Hausbesitzer seien frustriert darüber, mit solchen Problemen konfrontiert zu werden, auch bei High-End-Entwicklungen.

Er sagte, dass bei einigen Luxuseinheiten mit einem Preis von etwa 1 Mio. RM in weniger als fünf Jahren Probleme mit Wasserlecks und -versickerung aufgetreten seien.

„Nach Ablauf der Mängelhaftungsfrist waschen Bauherren die Hände davon und die Verantwortung für die Klärung solcher Sachverhalte wird auf die Gebäudeverwaltung abgewälzt.“

„Betroffene Hausbesitzer lassen ihren Unmut häufig gegenüber der Gebäudeverwaltung aus, obwohl die Ursache des Problems bei Privathäusern liegt.

„Viele wissen nichts vom SMR 2015 und erwarten von der Gebäudeverwaltung, dass sie Abhilfe schafft.“

„Die Bewohner müssen verstehen, dass die von einer Gebäudeverwaltung verwalteten Mittel nicht für den individuellen Nutzen verwendet werden dürfen“, sagte er.

Shane sagte, der Mangel an Experten auf diesem Gebiet erschwerte auch die effiziente Durchführung von Reparaturarbeiten.

„Oft ist der vom Bauherrn vorgelegte Sanitärplan nur ein grundlegender Leitfaden und weicht vom tatsächlichen Entwurf ab.

„Reparaturunternehmen und Klempner, die den Auftrag übernehmen, nutzen häufig die Versuch-und-Irrtum-Methode, anstatt vor der Reparatur die Grundursache zu finden.“

„Gebäudeverwalter sind auf Reparaturunternehmen und Klempner angewiesen, die bei der Behebung des Problems helfen“, fügte er hinzu. Wooi sagt, Beschwerden über Undichtigkeiten zwischen den Stockwerken seien weit verbreitet und würden auch bei neueren Bauprojekten beobachtet.

Der Immobilienverwalter Evon Wooi, der elf geschichtete Immobilien in Penang betreut, bestätigte, dass Lecks zwischen den Stockwerken immer häufiger vorkamen und sogar in einigen neueren Bauprojekten auftraten.

Sie sagte, dass viele Hausbesitzer die Angelegenheit dem Bauträger melden würden, um das Problem innerhalb der Mängelhaftungsfrist zu beheben, die in der Regel 24 Monate nach dem Leerstand beträgt.

Sie sagte jedoch, einige hätten Pech gehabt, da das Leckageproblem erst nach Ablauf der Mängelhaftungsfrist aufgetreten sei und die Eigentümer die Reparaturkosten tragen müssten.

„Selbst wenn ein Leck innerhalb der Mängelhaftungsfrist entdeckt wird, wenden die Auftragnehmer des Bauträgers manchmal eine vorübergehende Lösung an, die nicht lange anhält, und wenn das Problem erneut auftritt, ist die Mängelhaftungsfrist abgelaufen“, sagte sie.

Ihrer Erfahrung nach sagte Wooi, dass etwa drei von zehn gemeldeten Fällen schwer zu lösen seien.

„Wenn der Verantwortliche die Zusammenarbeit verweigert und sich nicht innerhalb der gesetzten Frist um eine Behebung des Problems bemüht, werde ich drei separate Kostenvoranschläge für die Reparaturarbeiten einholen und diese zur Prüfung vorlegen.“

„Ich werde ihnen weitere sieben Tage Zeit geben, um ihren eigenen Auftragnehmer mit der Ausführung der Arbeiten zu beauftragen. Andernfalls werde ich den Auftragnehmer mit dem niedrigsten Angebot mit der Arbeit beauftragen, sofern die Arbeit ohne Zugang zu der darüber liegenden Einheit erledigt werden kann.“

„Die Kosten werden in der nächsten Wartungsrechnung enthalten sein.

„Wenn die Reparaturarbeiten jedoch nur mit Zugang zur anderen Einheit durchgeführt werden können, muss der Fall an das Schiedsgericht verwiesen werden, um eine Anordnung zu erhalten“, führte sie aus.

Sie fügte hinzu, dass das Entwicklungsministerium der Kommunalverwaltung darauf achten müsse, die Interessen des Käufers zu schützen, der für ein Haus von angemessener Qualität auf den Bauträger angewiesen sei.

Tags / Schlüsselwörter: Wasserdichtigkeit, Wasserlecks, Decke,

Melden Sie es uns.

Vielen Dank für deinen Bericht!